Al netto del bimestre di ‘Lockdown’ aumenta la media mensile delle compravendite + 12%. Arretrano del 2,3% i prezzi delle abitazioni a causa della troppa pressione fiscale sulla casa. In aumento il numero dei contratti d’affitto che registrano un calo dei valori -2,7%.
Nuovi Trend: Sempre più giovani (+20%) under 30 vogliono acquistare la loro prima casa. Aumentano le richieste in agenzia di immobili ad alta efficienza energetica. Rallentano gli acquisti ai fini locatizi a causa del blocco degli sfratti e delle leggi che disincentivano gli affitti brevi.

La casa sconfigge il virus. I dati che emergono dal Report immobiliare urbano presentato oggi a Roma da Fiaip – Enea – Icom evidenziano, come per gli agenti immobiliari Fiaip, nel 2020, rispetto all’anno precedente, le compravendite, diminuite su base annua del -7.3%, sono in realtà aumentate su base mensile al netto del bimestre del lockdown del +12%.
Nel settore residenziale si registra un lieve arretramento dei valori immobiliari in media del -2,3%, mentre per il settore commerciale, maggiormente colpito dalla crisi pandemica, si segnala una diminuzione dei prezzi più marcata per i negozi (-5,36%) e per gli uffici (-4,7%).
In un contesto decisamente imponderabile in virtù della crisi pandemica che ha stravolto gli equilibri economici internazionali, il mercato immobiliare italiano prosegue il suo percorso di recupero anche nel 2020 ma esclusivamente per quel che riguarda il numero delle transazioni. Perché se è vero che, su base annua, il numero di compravendite si è assestato al – 7,3%, è pur vero che, considerando il dato sulla base della media mensile in relazione al fermo imposto dal lockdown di marzo e aprile 2020, il numero di compravendite si è incrementato di circa il 12%, a testimonianza della grande “Voglia di Casa” che regna in Italia.
Ad alimentare la risalita è la conferma di interesse della domanda per l’investimento del risparmio “diretto”, oltre all’esigenza, accentuata con il lockdown, del cambio della prima casa, più 15%, spesso ricercata di dimensioni più ampie.
Il permanere dei tassi di interesse dei mutui ai minimi storici e i rendimenti ormai inesistenti, hanno spinto gran parte degli acquirenti a preferire il mattone, allettati dal rendimento medio del 2-3% che producono gli immobili compresi in una fascia di prezzo tra i 150 e i 300 mila euro, in particolar modo nei grandi centri e nelle città d’arte, nonostante la pandemia e l’enorme carico fiscale che grava sull’immobiliare. Al rilancio dell’attività transattiva continua a non aver fatto eco un’inversione di tendenza dei prezzi, che hanno proseguito la loro dinamica recessiva, seppure con un’intensità decisamente decrescente.
Su base annua la variazione dei prezzi nel 2020 è contenuta in un range minimo che va da -2,8% a -1,8%, confermando per il quindicesimo semestre consecutivo la progressiva riduzione dell’intensità del calo dei valori immobiliari. I valori di mercato pertanto hanno registrato una lieve flessione rispetto al 2019 ma è giusto segnalare che per alcune tipologie di immobili ovvero le soluzioni indipendenti o semi-indipendenti con ampi spazi interni (cucina abitabile, zona lavanderia, studio per lo smart working ecc..) o esterni (terrazzo abitabile, giardino ecc..) particolarmente ricercati soprattutto nelle prime periferie o nelle primissime campagne, i prezzi sono addirittura aumentati.
I tempi di assorbimento degli immobili offerti sul mercato si è ormai attestato nell’ordine dei 6 mesi, mentre lo sconto sui prezzi richiesti, la cosiddetta “forbice”, si conferma nell’ordine del 10%.
Ormai già da alcuni anni si assiste a una riduzione contenuta, ma costante, di tempi e sconti che descrive una migliorata condizione di liquidità degli immobili, che, a sua volta, si traduce in un aumento delle compravendite, che potrebbe essere ancor più marcata e fluida qualora fosse accelerata la digitalizzazione degli enti pubblici, in particolar modo per l’accesso agli atti che, specialmente in questo periodo di smart working, ha raggiunto tempi esasperanti dovuti al letargo della Pubblica Amministrazione.
In questo quadro di mercato, la percentuale di compravendite e di locazioni che hanno richiesto i servizi erogati dall’agente immobiliare è salita a circa l’80%, a conferma che la figura professionale dell’agente immobiliare è sempre più centrale e i servizi offerti sono sempre più indispensabili, in special modo nell’attuale contesto di mercato, che ha visto i professionisti del settore, durante la crisi pandemica, anche e soprattutto al servizio di clienti per la gestione delle innumerevoli richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione contribuendo a ridurre il rischio di contenzioso giudiziario.

Gian Battista Baccarini

NUOVI TREND: Giovani alla ricerca di abitazioni. Netto aumento delle richieste di ‘abitazioni green’. I giovani sognano sempre più l’acquisto della loro prima casa. La richiesta di acquistare casa da parte degli under 30 è infatti aumentata del 20%. Grazie alla rivoluzione verde portata avanti dalla Commissione UE e alla transizione ecologica sembra si possa scorgere oggi un primo segnale di crescita tendenziale sulle richieste avanzate nelle agenzie immobiliari di abitazione già efficientate e ristrutturate (+30%). L’Italia tutt’oggi è particolarmente vulnerabile ai cambiamenti climatici e l’aumento delle ondate di calore e siccità hanno fatto rivedere l’efficientamento energetico di molte abitazioni, appartamenti, villette e unifamiliari, richieste sempre più da giovani famiglie e single. La sfida economica per il futuro dell’immobiliare passa dalla transazione energetica degli immobili, anche a fronte degli obiettivi comunitari al 2030, ed oggi si richiede sempre più ad amministrazioni locali e privati di adeguare il patrimonio immobiliare vetusto, con vere riqualificazioni degli edifici pubblici e delle abitazioni nelle nostre città.
Da segnalare, inoltre, come gli effetti della grande diffusione dell’e-commerce e del ricorso allo smart/home working, stiano cambiando la prospettiva di molte lavoratrici e lavoratori unitamente alla valutazione delle aziende di ridurre i costi di locazione dei propri uffici e/o negozi o di considerare concretamente la vendita degli stessi.
Come logica conseguenza di quanto esplicitato è probabile un’ulteriore contrazione dei prezzi, sia per la vendita che per la locazione, di uffici e negozi, con un altrettanto ridimensionamento dei metri quadri richiesti soprattutto in relazione a determinate tipologie di attività come bar e ristoranti, alcuni costretti a non riaprire, mentre per altre attività, come quelle legate alla vendita al dettaglio di generi alimentari, prevediamo investimenti produttivi espansivi.
L’aumento del numero delle compravendite è stato accompagnato anche dal sistema bancario che sostiene ancora fortemente l’erogazione dei mutui domanda di mutui, i cui indici permangono ai minimi storici.

Mario Condò de Satriano

PREVISIONI. Nel 2021 si prevede un aumento delle compravendite dal 6 all’8% ovvero circa 590/600.000 unità/annue con una progressiva stabilizzazione dei prezzi degli immobili.
Per alcune città, quali Torino, Bologna, Napoli e Firenze, si prevede un aumento dei valori immobiliari stimabile in una forchetta che va dall’ 1% al 1.5%, mentre per quanto riguarda Milano l’aumento dei valori immobiliari sfiorerà il 3%.
Previsto inoltre un rialzo dei canoni di locazioni generalizzato in molte città metropolitane e nelle città d’arte soprattutto per gli affitti per studenti universitari con il ritorno della didattica in presenza.
Per cercare di comprendere la capacità futura delle famiglie italiane di accedere al credito per l’acquisto della prima casa nel 2021 o per le imprese di ricorrere ad investimenti strutturali per l’ampliamento della propria attività, è bene segnalare da una parte l’incognita dettata dalle conseguenze sociali ed economiche dello sblocco dei licenziamenti e dall’altra il calo del Pil pari a quasi il 9% registrato dall’inizio della pandemia, quale dato che auspichiamo andrà in controtendenza a seguito degli effetti delle misure connesse alle risorse del Recovery Plan, delle riforme strutturali previste nel PNRR, su tutte quella in materia di fiscale che non può non includere un riordino e riduzione della tassazione immobiliare, e dei correttivi promessi a provvedimenti strategici come il Superbonus 110%.
Al riguardo gli Italiani ancora non sfruttano al meglio le agevolazioni per la ristrutturazione edilizia per interventi di efficientamento energetico e consolidamento sismico introdotte da tale provvedimento, conosciuto come Superbonus 110%. Saranno determinanti per il suo successo le novità recentemente annunciate dal Premier Draghi, relative alla proroga della misura e alla semplificazione dell’iter procedurale.

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